Cerca de 18,2 millones de colombianos viven en déficit habitacional (carencias relacionadas con una óptima y digna calidad residencial), lo que equivale al 46,59% del total de la población, de acuerdo a cifras del DANE[1].

La Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), determinaron en un estudio que el déficit de vivienda en Colombia entre 2008 y 2012 fue de 37%. Una década después, el país mantiene casi el mismo porcentaje con una reducción de apenas 0,41 puntos porcentuales.

Dicha cifra está dada por la combinación entre el déficit cualitativo y cuantitativo. El primero mide las condiciones de los hogares que habitan en viviendas con deficiencias estructurales y de espacio (indicador que permite saber cuántas viviendas nuevas se deberían construir). El segundo identifica los hogares con deficiencias que son susceptibles de mejoras por medio de intervenciones. El 26% del total de los hogares colombianos presentan déficit cualitativo y el 9,8% tienen déficit cuantitativo.

Cabe mencionar que Bogotá no se cuenta con un indicador del déficit de suelo para vivienda. Sin embargo, según el DANE el 4.7% de los hogares capitalinos (124.717) tiene déficit habitacional: 54.593 hogares tienen déficit cuantitativo y requieren una nueva vivienda para superar la privación habitacional; mientras que 70.174 hogares están en déficit cualitativo y podrían superar esa condición mediante intervenciones de mejoramiento de vivienda.[2]

Bajo el Plan de Ordenamiento Territorial -POT- vigente, es importante evaluar la disponibilidad y uso del suelo. Los suelos urbanos en condición de tratamiento de desarrollo son aquellos predios urbanizables no urbanizados que cuentan con los servicios básicos que hacen posible su urbanización y edificación. La ciudad cuenta con 5.076,35 hectáreas de suelo de este tipo. El suelo de expansión urbana, corresponde a zonas de la ciudad que aún no han sido sujetos de procesos de urbanización, y las cuales serán incorporadas al suelo urbano. La ciudad cuenta con 2.974,37 hectáreas de suelo de expansión.

Pero sobre los suelos habilitados para el desarrollo, existen múltiples condiciones que hacen que el potencial desarrollo real, y por tanto la cantidad de hectáreas, sea mucho menor. Los elementos de la estructura ecológica principal de la ciudad, los suelos de protección y el sistema de espacio público son factores que prevalecen por encima del desarrollo urbano.

Respecto a la demanda de vivienda por segmento (VIP, VIS, No VIS), ésta depende de variables como: la capacidad de generación de ingresos, la capacidad de ahorro de los hogares, las preferencias frente a gastos distintos a vivienda, entre otras. En la Encuesta Multipropósito del DANE, se dividieron los encuestados en cuatro segmentos: 1) familias con ingresos menores a 1 smmlv -condición mínima para acceder a un crédito hipotecario por lo que no podrían ser ser demandantes de vivienda-; 2) familias con ingresos para acceder a un crédito hipotecario para una vivienda de interés prioritario (VIP); 3) familias con ingresos para acceder a un crédito hipotecario de vivienda de interés social (VIS); y 4) familias con ingresos para acceder a un crédito hipotecario No VIS.

Según los resultados de la encuesta, la demanda de vivienda de los encuestados se concentra en 51% No VIS, 27% VIS, 19% VIP y 3% en familias con ingresos menores a 1 smmlv. De ese modo, a medida que aumente la calidad de vida de la ciudad, los porcentajes asociados a la demanda crecerán en todos los segmentos.

Llama la atención que Bogotá, teniendo aproximadamente 5 veces más población que todos los municipios aledaños, inició y vendió anualmente aproximadamente la misma cantidad de viviendas VIS que gran parte de los municipios cercanos. Esto demuestra el fenómeno de expulsión de los bogotanos a los municipios periféricos debido a la falta de suelos aptos desarollables y los altos precios inmobiliarios en la capital.

Otro fenómeno que se da por la falta de suficiente suelo habilitado para vivienda formal, además de la migración a municipios aledaños, es el de los asentamientos informales, bordes geográficos de las zonas urbanizadas que han crecido bajo la presión de demanda de vivienda a bajo costo, generando periferias incompletas y densas. De acuerdo con la Secretaría de Planeación, en la actualidad los asentamientos de origen informal (AOI) ocupan más de 8.056 hectáreas de suelo urbano de la ciudad. De esta área, se han legalizado 7.461,13 ha en 18 localidades, lo cual ha beneficiado a 2.260.000 personas aproximadamente.

Es posible afirmar que como mínimo la ciudad necesita disponer y habilitar suelos urbanos que le permitan suplir una demanda aproximada para los próximos 12 años de 769.613 viviendas (207 mil VIP, 184 mil VIS y 354 mil No VIS, más alrededor de 23 mil para hogares con ingresos menores a 1 smmlv). En un escenario de mayor demanda, la ciudad deberá tener la capacidad de habilitar suelo para 926.494 viviendas (250 mil VIP, 222 mil VIS y 426 mil No VIS, más 27 mil viviendas para hogares con ingresos menores a 1 smmlv).

En ese sentido, "resulta primordial para el distrito habilitar y asegurar suficiente suelo para poder suplir la demanda actual y futura de vivienda, y evitar que la población migre a municipios aledaños. No habilitar suelo podría provocar un déficit que aumentarían aún más los precios en los límites urbanos, obligando a los bogotanos a vivir fuera de la ciudad. Ese costo adicional que hoy tiene la vivienda podría ser destinado por parte de los hogares a educación, salud recreación u otras actividades que mejoran su calidad de vida" aseguró el concejal Armando Gutiérrez González.

Uno de los principales objetivos del POT debe ser la habilitación del suelo para que los ciudadanos que recurren a la informalidad o emigran hacia la región cuenten con más opciones para la adquisición de vivienda de interés social y prioritario con acceso a transporte público masivo, cerca de sus trabajos y con altos estándares de espacio público.

[1] Portafolio (2020). Más de un tercio del país está en déficit habitacional. Recuperado de https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/mas-de-un-tercio-del-pais-en-deficit-habitacional-540036

[2] Documento Técnico de soporte del POT. Anexo 02 del Documento Técnico 03. Análisis de la disponibilidad de suelo habilitado en el Decreto 190 de 2004. Recuperado de http://www.sdp.gov.co/sites/default/files/CONCEJO/4-DOCUMENTO_TECNICO_DE_SOPORTE_CONCEJO/DT03_Anexo02_Analisis_de_la_disponibilidad_de_suelo_habilitado_en_el_Decreto_190_de_2004.pdf

H.C Armando Gutiérrez González.

Concejal Partido Liberal